Busca por título de capitalização como garantia em aluguéis cresce no país

A procura por título de capitalização como garantia locatícia vem crescendo no país. De acordo com a Federação Nacional de Capitalização (FenaCap), de janeiro a maio deste ano, as reservas — ou seja, o valor total deste tipo de título — cresceram 7%: de R$ 846 milhões para R$ 905 milhões. Especialistas do setor imobiliário explicam que o crescimento se deve à já conhecida dificuldade de se conseguir um fiador e à resistência ao seguro-fiança, com custo elevado e sem retorno ao fim do contrato.

No Rio, a imobiliária Apsa tem observado o interesse maior dos futuros locatários por este tipo de garantia.

— Hoje, cerca de 20% das nossas novas locações são fechadas com títulos de capitalização. Há dez anos, eram de 2% a 5%. A grande vantagem para o inquilino é que ele resgata este valor ao final da locação corrigido, se não houver problema nenhum de inadimplência — destaca Giovani Oliveira, gerente geral de locações da Apsa.

Em contrapartida, o valor do título costuma ser bem maior do que o de uma caução ou do que o seguro-fiança.

— Em média, custam entre oito e dez vezes o valor do aluguel. E o inquilino compra este título à vista — explica Luiz Carlos Henrique , superintendete de riscos financeiros e capitalização da Porto Seguro.

O valor do título varia de empresa para empresa, como explica Edison Parente, vice-presidente comercial da Renascença Administradora de Imóveis:

— Varia de acordo com a ficha do inquilino (renda e outros fatores). Hoje, 90% (dos títulos aplicados com a imobiliária) são de 12 meses.

Segundo José Ismar Torres, diretor-executivo da FenaCap, dez das 17 sociedades de capitalização do país já oferecem o título (confira abaixo).

— No Brasil, nós temos 9.638 clientes que usam esta modalidade. Destes, 5.944 são pessoas físicas e 3.694 jurídicas (imóveis comerciais) — detalha, fornecendo os números mais recentes, de maio.

O taxista Vitor Viana, de 33 anos, futuro inquilino de um apartamento anunciado pela Apsa, optou por essa garantia:

— Eu acabei de alugar um apartamento na Freguesia, na Ilha do Governador (Zona Norte do Rio). Vou assinar o contrato esta semana. Eu até poderia arranjar o fiador, mas seria mais demorado e difícil. O fiador exige muitos comprovantes. Eu queria agilizar o processo. Já estava com o dinheiro disponível, porque havia guardado, e era um valor que eu não iria precisar. Então, ficou mais fácil. Não optei pelo seguro-fiança, pois a gente perde o dinheiro. É a primeira vez que alugo por meio de título. Eu já sabia que existia esta opção, já tinha me informado sobre as possibilidades. Tive que dar 12 vezes o valor do aluguel mais as taxas.

COMO FUNCIONA

Resgate

Ao fim do contrato, o inquilino resgata todo o valor do título, corrigido pela Taxa Referencial (TR), que hoje é de cerca de 0,2% ao mês.

Inadimplência

O título só pode ser resgatado pelo inquilino com autorização do dono do imóvel. Qualquer pendência, como meses de aluguel atrasado e reforma não feita, é debitada do valor.

Negociação

Se a locação não envolve imobiliária, o locatário e o dono do imóvel podem, juntos, procurar um corretor de uma sociedade de capitalização, que vai intermediar a negociação.

Valor

O título é sempre calculado por múltiplos do preço do aluguel: duas, três, dez, 12, 30 vezes... não há limite para este cálculo.

Sorteios

Outra vantagem do título de capitalização são os sorteios realizados mensalmente. Segundo a FenaCap, de janeiro a maio deste ano, houve seis sorteados em todo o país, que ganharam, no total, R$ 260 mil.

Comparação

Enquanto a caução exige três meses de aluguel e o seguro-fiança equivale, em média, a quatro aluguéis, o título de capitalização chega, em geral, a 15 vezes o valor.

Perdas

Apesar de poder resgatar o valor ao fim do contrato, o inquilino precisa ter em mente que não terá o mesmo poder de compra de, por exemplo, 30 meses antes. Como a TR é muito baixa, o dinheiro acaba corroído pela inflação. Em 2014, por exemplo, enquanto a TR foi de 0,86%, a inflação acumulada pelo IPCA foi de 6,4%.