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Crise estrutural no setor imobiliário ou 'a onda que se ergueu no mar'
O setor imobiliário passa por um período difícil. O problema é estrutural e certos indícios nos levam a crer que se trata de uma bolha imobiliária e não de uma marola como alguns, sobretudo corretores e representantes do setor afirmam acreditar.
Com 42% de lançamentos a menos em 2012 e novas quedas depois, 2014 se encerrou com um estoque anormal e suficiente para 21 meses de vendas. A causa? Distratos (cancelamentos das vendas) de R$ 17,6 bilhões no período entre 2011 e 2014, ou seja, boa parte do crescimento das vendas de imóveis (na planta ou em construção) do passado não se concretizou, virou estoque e concorreu com lançamentos posteriores.
Junta-se a isto ainda cerca de 40% de vendas para investidores pessoais, concorrendo com construtoras e quedas nas vendas brutas (sem abater os distratos) em 2012 e 2014. A alta flutuação em lançamentos imobiliários afetou os empregos?
A construção civil, que dobrara a participação na geração de empregos formais de 2007 a 2009, começou a desacelerar desde 2011, de forma mais intensa que no total do país.
Empregos em desaceleração, muitos distratos, vendas caindo e altos estoques afetaram os preços.
Um levantamento da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimóvel, feito em 2013 na cidade de Brasília, por exemplo, apontou queda de 35,5% no preço médio do metro quadrado dos lançamentos.
Já a pesquisa da consultoria especializada no ramo imobiliário Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), feita no primeiro bimestre de 2013, registrou queda de 9,4% nos preços do metro quadrado nos lançamentos em São Paulo.
Outro indicador de preços em desequilíbrio é constatado ao se comparar o aluguel que rende cerca de 0,40% ao mês com aplicações financeiras de baixo risco, que tem rendimento de até 0,85% liquido ao mês. Nesse cenário, torna-se mais atraente alugar um imóvel do que comprá-lo, diminuindo ainda mais a demanda e aumentando os estoques.
Os preços dos imóveis cresceram descolados dos fundamentos, em função do crédito imobiliário (que era barato e farto), do crescimento significativo da demanda de 2007 a 2011 que em grande parte não se concretizou (alto volume de vendas, na planta ou em construção, canceladas na entrega), além da existência de muitos investidores e especuladores.
A bolha ou aumento de preço injustificado está alongando o prazo para a venda de estoques. Como agravante, a Caixa Econômica Federal, que concentra 70% do crédito imobiliário no país possui uma inadimplência de 21,80% na faixa 1 do programa "Minha Casa Minha Vida" e 2,20% nas faixas 2 e 3 (acima da média).
Apesar do nosso mercado de crédito não ser comparável ao americano, vale lembrar que nos EUA, a inadimplência foi de 16% durante a crise de 2008.
Além disso, a poupança, que provê fundos para o financiamento de imóveis, perdeu fôlego e a partir de 2015 o crédito imobiliário ficou mais restrito. A onda que se ergueu há alguns anos parece estar assombrando até os "surfistas" mais experientes do mercado imobiliário. Cabe saber se ela perderá força de maneira suave com o tempo, ou se teremos um rompimento abrupto com "tsunami" no setor.