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Ribeirão deve legalizar condomínio irregular
Nicola TornatoreMilhares de proprietários de casas em dezenove condomínios horizontais de Ribeirão Preto, que estão com as matrículas nos cartórios de registro de imóveis bloqueadas desde o ano passado, e, por isso, impedidos de vender/transferir as escrituras, vislumbram agora uma oportunidade de regularizar a situação.
O MP (Ministério Público), por meio da Curadoria da Habitação e Urbanismo, iniciou negociações com a Prefeitura visando a elaboração de uma lei municipal que permita a legalização dos condomínios - e o conseqüente desbloqueio das matrículas nos cartórios de registro de imóveis.
As irregularidades datam do início da década de 80. Pouco antes, em dezembro de 1979, entrou em vigor a lei federal nº 6766, que trata do parcelamento do solo. “Para escapar das exigências dessa lei, em 1980 e 1981 loteadores aprovaram projetos utilizando a figura jurídica do condomínio ordinário, previsto no Código Civil, enquanto deveriam ter observado o disposto na lei de incorporações (nº 4591)”, explica o promotor Antonio Alberto Machado, da Curadoria da Habitação.
Pela lei 6766, o loteador deve doar parte do terreno para a Prefeitura - as chamadas áreas verde, institucional e de arruamento. “De 30% a 40% do terreno deveriam ter sido doados, exigência que não existe no caso do condomínio ordinário. Só que este vale apenas para casos muito específicos - um grupo de amigos que compra um terreno para construir uma casa de campo, por exemplo. Cada um é dono de uma fração ideal do terreno.
Já nesses condomínios ninguém comprou uma fração ideal, e sim um lote predeterminado. Essas pessoas são na prática donas de seus terrenos e edificações, mas juridicamente possuem na verdade uma fração ideal da área em que o condomínio foi implantado”, explica o promotor.
Após abrir um inquérito ano passado, por determinação da Corregedoria Geral de Justiça, o Ministério Público conseguiu o bloqueio de todas as matrículas de imóveis localizados nos condomínios irregulares. “Desde 2001 a Corregedoria dos Cartórios determinou que não fossem lavradas transferências de escrituras desses imóveis, mas os cartórios de Ribeirão não estavam observando essa orientação”, comenta Machado. Segundo ele, a regularização da situação dos condomínios vai ser possível graças a modificações feitas pelo governo na lei 6766. “A legislação foi alterada e agora o percentual do terreno a ser doado pelo loteador, antes fixado na própria lei, passa a ser definido pelo município”, explica Machado.
Na última segunda-feira ele teve nova reunião de negociação com representantes da Prefeitura na busca de uma solução para o problema, mas avisa que inevitavelmente a regularização vai passar por doação de áreas nos condomínios. “Estamos em busca de um mecanismo que possa regularizar todos os condomínios com um mínimo de doação de áreas verde e institucional”, explica Machado.
A reportagem apurou que em condomínios com lotes ainda não edificados a solução poderá ser a compra desses terrenos e sua doação para a Prefeitura. Em condomínios já totalmente edificados a regularização deverá envolver a compra de terrenos adjacentes e sua incorporação ao condomínio, seguida da doação para o município. A situação mais complicada é a de condomínios que tiveram todos os lotes vendidos e edificados e que não possuem, no seu entorno, terrenos vazios disponíveis para compra.
19 conjuntos têm matrículas bloqueadas
A partir de informações fornecidas pelos dois cartórios de registro de imóveis de Ribeirão Preto, o Ministério Público relacionou dezenove condomínios irregulares.
Alguns deles têm centenas de lotes já comercializados e edificados.
O promotor Antonio Alberto Machado não crê que todos os loteadores tenham agido de má-fé. “É uma legislação muito específica. Nada impede que o dono de um terreno tenha consultado um cartório, obtido a informação de que o registro do loteamento era possível por meio do condomínio ordinário, e procedido assim por ignorância”, destaca. “Mas já identificamos pelo menos um caso de um loteador, uma pessoa do ramo imobiliário, responsável por seis dos condomínios irregulares. Aí já não é ignorância, é má-fé mesmo”.
Os condomínios irregulares, cujas matrículas dos imóveis nos cartórios continuam bloqueadas, impedindo a venda/transferência das escrituras, são os seguintes: Garden Villa, Residencial Vista Alegre, Aldeia dos Cajueiros, Aldeia dos Laranjais, Bosque das Colinas, Chácaras Internacional, Colina Verde, Estância Ouro Verde, Jardim Casagrande, Jardim das Mansões, Jardim Palmeiras A, Jardim Palmeiras B, Jardim Eldorado, Jardim Embaixador, Portal dos Ipês, sítio Cruzeiro do Sul, Vale do Piripau, chácara Portal das Palmeiras e “parte destacada da fazenda Santa Rita”.
A reportagem apurou que possivelmente existam outros condomínios irregulares, cujos donos de lotes possuem juridicamente uma fração ideal do terreno. Os cartórios alegaram ao MP ser inviável a consulta, uma a uma, de todas as milhares de matrículas, e relacionaram os condomínios irregulares (dois no 1º Cartório de Registro e dezessete no 2º Cartório de Registro de Imóveis) na medida em que foram feitas tentativas de transferência (venda) das escrituras.
Na próxima segunda-feira, dia 29, às 19h, na sede da OAB, à rua Cavalheiro Torquato Rizzi, 215, Jardim São Luís, uma reunião entre loteadores e compradores de casas vai discutir a responsabilidade legal pelo investimento necessário à regularização dos condomínios. Em outras palavras, quem vai pagar a conta.