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Transações de imóveis ficam mais caras em Ribeirão Preto
Além da alta do IPTU, atualização da planta genérica encarece o ITBI, que recolhe 2% do valor do negócio.
As transações de compra e venda de imóveis em Ribeirão Preto ficam mais caras com a atualização da Planta Genérica Municipal (PGM).
Com a adequação dos valores do metro quadrado de 2001 até 2009, que integra lei municipal válida para este ano, o preço do valor venal sobe para efeito do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e também para efetivação legal da compra e venda. A nova PGM passa a ser moeda de peso nas transferências imobiliárias.
Especialistas apontam os reflexos negativos e também os positivos da medida. O que mais preocupa são os chamados "contratos de gaveta".
Quando um imóvel é vendido, há custas para passar a escritura definitiva. E é aí que há a preocupação no mercado. "As pessoas podem achar caro e deixar para passar depois, ainda que esta prática não seja tão comum por causa do aumento do Fisco", diz o economista Cláudio de Souza Miranda, professor da FEA-USP de Ribeirão Preto.
Sobre as transferências de imóveis incide um percentual do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI), mais custas de escritura e registro, os dois últimos determinados nas tabelas dos cartórios e não sofrerão alteração. O percentual é pago sobre o valor da escritura. Há casos de contratos com escritura de valor abaixo do efetivamente vendido.
Agora, os cartórios precisam recolher o ITBI sobre a planta genérica, que foi atualizada e encarecerá os custos. O custo deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel, lançado na PGM.
Para exemplificar o quanto o imposto custará mais: na escritura de um imóvel de R$ 500 mil com recolhimento de 2% de ITBI, mais a escritura e registro no cartório, o gasto antes do ajuste da planta genérica era de R$ 14.635,00. Na hipótese deste mesmo imóvel ter o seu valor atualizado pela PGM para R$ 1 milhão, com a mesma alíquota de ITBI, o gasto é de R$ 25.413 (R$ 20 mil somente de ITBI e os demais de taxas cartoriais).
Para Dirceu Tornavoi de Carvalho, consultor da Mercadotecnia e professor da FEA-RP, a atualização da planta genérica pode ser aproveitada pelas incorporadoras e imobiliárias para vender. O empreendedor pode oferecer como incentivo pagar o ITBI para o comprador do imóvel.
"Está na hora de tratar de custos na hora de negociar imóveis, o que não é uma prática comum e os empreendedores podem usar esse aumento a seu favor", defende Tornavoi.
Os especialistas acreditam que o mercado não deve sofrer impactos, mesmo diante do panorama de demanda maior que a procura com muitos imóveis novos em fase de entrega.
"Não acredito que um aumento de ITBI e IPTU irão atravancar os processos de compra e venda ou influenciar no valor de compra e venda de imóveis, mesmo com oferta maior", diz Tornavoi.
Opinião semelhante tem Claudio Miranda, para quem o consumidor pode, inclusive, ganhar com isso. "É hora de pechinchar e conseguir boas negociações", acredita. Os custos podem ser, segundo o professor, rachados entre proprietários e compradores.
Menos negócios, mas com maior valor de venda.
A evolução da receita do ITBI das prefeituras é o retrato real do quanto as transações imobiliárias se mantêm aquecidas.
Dados compilados pelo Instituto de Pesquisas da Associação Comercial e Industrial de Ribeirão Preto (Acirp), com base no 1º e 2º cartórios de imóveis de Ribeirão Preto mostram que em 2010 houve 16.496 transações de propriedade imobiliária por venda e compra, em um volume de R$ 1.923.662.289,72.
Em 2011, o número de transações caiu para 14.791 nos cartórios da cidade, enquanto o volume de negócios subiu para R$ 1.989.716.079,01. Ou seja, a prefeitura arrecadou R$ 39,5 milhões com 2% de ITBI.
Segundo o diretor do Instituto, Vicente Golfeto, quando há a atualização da planta a consequência imediata é de menos transações. "É possível também que haja mais contratos de gaveta", complementa.
IPTU tem reajuste anual
O IPTU é pago todos os anos com reajuste, está ligado à planta genérica, mas ambos são distintos. O IPTU é reajustado anualmente e a PGM, conforme previsto no Estatuto das Cidades, necessita ser corrigida em até 10 anos, que foi o que ocorreu agora com Ribeirão Preto.
A correção do valor venal dos imóveis, em defasagem de 12 anos, incidirá sobre o IPTU para alguns imóveis, com limite de 130%. Aqueles negociados a partir de 2009 não sofrerão grandes alterações porque os valores venais foram corrigidos. Imóveis comprados há 4, 6, 7 anos terão correção apenas do ano de compra até 2009.
A primeira parcela ou parcela única do tributo vence no próximo dia 25. Quem optar pelo pagamento único terá desconto de 10%. Há a opção de pagamento em 12 meses.